Madame la secrétaire d’État vous êtes à la tête de deux services importants dont les domaines de compétences respectifs ne sont pas forcément très clairs pour nombre de nos lecteurs, pourriez-vous nous indiquer les différences notables qui existent entre ces deux institutions ?

En fait, le secrétariat d’État chargé du Logement est un département de mission qui doit oeuvrer pour que chaque citoyen puisse avoir un logement décent. Pour cela, le secrétariat d’État s’appuie sur deux institutions, à savoir la Société immobilière de Djibouti (SID) et le Fonds de l’habitat, deux opérateurs publics qui sont les bras armés de notre politique de l’habitat à Djibouti.
La SID, qui est une ancienne institution créée en 1956, a pour mission de promouvoir le logement pour les populations à revenus moyens. Elle a réalisé des cités qui sont aujourd’hui une référence dans le paysage urbain de Djibouti comme par exemple les cités du Stade et d’Engueila et plus récemment les cités Hodane I et II, Wadajir I, II et III, les immeubles du Plateau, …
Le Fonds de l’habitat, un organisme plus récent dont la création remonte à 2001, cible plus spécifiquement les couches les plus démunies de notre population. Il agit dans la mise à disposition de parcelles assainies, de construction de logements sociaux et joue également un rôle de levier dans l’accès à la propriété foncière, notamment à travers la procédure de cession amiable qui cible les populations des anciens quartiers et de Balbala. Le Fonds de l’Habitat est mandaté pour les aider à sécuriser leur foncier et sortir de la précarité en les incitant à acquérir ces terrains, qu’ils squattent parfois depuis des générations. Enfin le Fonds de l’habitat est, comme son nom l’indique, une institution à vocation financière qui utilise ses propres ressources pour les opérations qu’il initie. Pour exemple, on peut citer la réalisation de la cité Gargaar qui compte environ 350 logements, les travaux de viabilisation de 1771 parcelles à Barwago 2. Ces opérateurs publics ont des champs d’activités différents, puisqu’ils ne ciblent pas la même population, mais leurs objectifs finaux sont identiques : ils doivent tous deux agir pour répondre le plus efficacement possible aux besoins en logements et en parcelles viabilisées pour les djiboutiens.

Mais quelle est la différence entre vos services et ceux des domaines, ils semblent avoir les mêmes attributions ?
Dans la pratique, il est difficile de différencier leurs attributions. Pourtant, les textes qui définissent les missions des services en charge de l’urbanisme et de l’habitat et ceux des Domaines sont explicites sur les champs de compétence des uns et des autres. La direction des domaines, est responsable de la gestion du patrimoine foncier de l’État et de la conservation de la propriété foncière. Les services en charge de l’urbanisme ont la responsabilité de la planification spatiale de nos villes. En clair dans l’esprit des textes législatifs, les services de l’urbanisme élaborent les plans fixant la destination des sols et ceux des domaines procèdent à leur vente. Pour simplifier, je dirai que les services de l’urbanisme sont le premier maillon de la chaîne de planification et de gestion urbaine. Cependant, il me faut souligner que l’urbanisme est une mission transversale qui implique la concertation la plus large possible, puisque la gestion urbaine est partagée avec les services des Domaines, les services du ministère de l’Intérieur (préfectures, ndlr), les administrations décentralisées (mairie, communes, conseils régionaux, ndlr).

Qui a réellement en charge la planification et l’urbanisation de nos villes ?
Comme son nom l’indique, le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement a la compétence d’élaborer les plans d’urbanisme. Il faut savoir qu’il y a différents types de plans d’urbanisme : le schéma directeur est l’échelle la plus grande dans la définition des orientations en terme de développement urbain. Pour schématiser, il s’agit d’un document d’orientation très important pour définir les zones d’extension de nos villes sur le long terme ainsi que la destination des sols (habitat, routes, zones d’activités économiques, équipements socioéconomiques ndlr).

Viennent ensuite les plans de zoning qui définissent de manière plus détaillée l’occupation des sols et enfin les plans de lotissements qui identifient les lots et les voies d’accès. C’est à partir de ce dernier document établi par la direction de l’Habitat que la direction des Domaines a la possibilité de proposer les terrains cessibles aux particuliers. Il est possible par ailleurs, à tout un chacun d’acquérir des terrains aussi bien auprès de la SID que le fonds de l’Habitat, qui disposent également d’assiettes foncières. La SID et le FDH en tant qu’opérateurs publics, peuvent initier des opérations immobilières (parcelles viabilisées ou logements, ndlr) sur des terrains mis à leur disposition. Dans ce cas de figure, le prix de vente comprendra la part de la valeur foncière du terrain reversée aux domaines et la part du coût de la viabilisation qui est réservée aux travaux.

Comment se fait-il que des personnes puissent occuper des terrains qui ne disposent pas encore de plan de lotissements ?
Dans un pays comme le notre, où l’urbanisation est un fait relativement récent, vous avez un flux migratoire important en plus de la croissance naturelle de la population. Comme les moyens nécessaires pour préparer les terrains d’accueil de ces nouvelles populations ne sont pas suffisants, il en résulte inexorablement que certains s’installent là où ils trouvent une opportunité. Mais il faut également souligner que parfois les occupations illégales sont le fait du manque d’efficience des services en charge de la gestion urbaine. Mais attention, l’absence de plan ne signifie pas que la situation de ces occupants est légale. Il leur appartient de prendre attache avec les services compétents pour régulariser leur statut foncier et devenir propriétaires définitifs si toutefois le terrain occupé n’a pas une autre vocation.

Dans ce cas de figure, est-ce que la préfecture ou les chefs d’arrondissements informent le service compétent de l’attribution provisoire d’un terrain afin d’actualiser les données ?
Malheureusement, l’information ne circule pas convenablement entre les services. Quand des familles s’installent sur des terrains destinés à des équipements publics telle qu’une école, un centre de santé, un CDC, une route d’accès ou un espace vert il devient inévitable de les installer ailleurs. Je vous laisse imaginer les situations que les actes de certains, peuvent engendrer. Pour remédier à ce genre de situation, le gouvernement a réactivé la Commission nationale de la propriété foncière, instance de concertation et de régulation des attributions foncières, qui a entre autre pour mission la coordination des activités des administrations.

Comment expliquez-vous aujourd’hui, le fait qu’il existe encore des personnes construisant en dur sans titre foncier définitif ?
En principe, cela se produit de moins en moins puisqu’il est maintenant bien connu de tous que ceux qui construisent en dur, sans permis de construire dûment établi par la direction de l’Habitat comme l’impose la loi, qu’ils ne peuvent obtenir leurs branchements à l’EDD ou bien encore à l’ONEAD. Je crois que les réformes engagées en 2007 sont extrêmement dissuasives.

Il semblerait qu’il existe encore des cas de constructions réalisées sans le moindre respect des normes de construction en vigueur en la matière ?
Il s’agit d’une infime part des constructions et se sont essentiellement des travaux réalisés sur des logements existants.

Mme la secrétaire d’État, considérez-vous que le secteur de l’immobilier soit en crise ? Peut-on le considérer comme un secteur ou règne l’anarchie et où le fait de posséder un titre de propriété ne signifierait pas forcément que l’on n’en sera le destinataire final ?
Vos questions soulèvent plusieurs points. Je vais tout d’abord répondre à la dernière d’entre elles, portant sur une supposée anarchie du secteur. Vous savez dans notre pays le droit à la propriété privée est protégé de manière vraiment efficace. Nous disposons d’un service du cadastre fiable et informatisé. Je peux vous assurer que si vous êtes détenteur d’un titre foncier ou d’un titre de propriété, dûment établi, aucune administration ne peut le remettre en cause. Je tiens à bien clarifier ce point : légalement et juridiquement, celui qui détient un titre délivré par les services de l’État, en l’occurrence le « service des domaines » ou du « Fonds de l’Habitat » dans le cadre de la cession amiable, a force de loi. Pour rappel un titre provisoire ne confère aucun droit d’occupation et encore moins, n’autorise à construire en dur. En ce qui concerne la première question, dans notre pays le secteur de la construction n’est pas suffisamment développé pour subir les effets de la crise mondiale. Au contraire, il y a tellement d’opportunité de création de richesse et d’emplois qu’il nous faut encourager son développement. Pour ce faire, nous comptons proposer prochainement des dispositions législatives pour inciter le secteur privé à s’intéresser davantage à ce secteur.

Le logement est-il disponible pour tous ? A combien estimez-vous l’offre nécessaire ?
Tout en restant réaliste, il n’est possible dans aucun pays au monde d’avoir 100% de sa population propriétaire. C’est pour cela que chaque pays met en place sa stratégie en fonction de ses spécificités nationales. Les difficultés actuelles que rencontrent les Djiboutiens résultent du fait que l’offre de parcelles viabilisées ou de logements est inférieure à la demande. Sur cela je ne vous apprends rien, cependant c’est une réalité qui n’est pas propre uniquement à notre pays. On estime nos besoins, en prenant en compte la croissance naturelle et les déplacements migratoires à 2500 logements/par an sur l’ensemble du territoire. Le gouvernement, sur la base du plan d’action proposé par notre département se propose de mettre en place une batterie de mesures pour d’une part renforcer les performances de ses structures et d’autre part inciter le secteur privé à produire plus de logements. Déjà, l’auto construction permet de satisfaire une partie des besoins de la population. Les ménages détenteurs de parcelles de terrain et qui ont eu accès au financement des banques de la place accèdent ainsi à la propriété. Cette possibilité de recourir aux prêts bancaires pour la réalisation d’un projet immobilier n’est pas accessible à tous. Cette possibilité n’est offerte qu’à une petite frange de notre population, et malheureusement la grande majorité en est exclue. C’est pour ne laisser personne sur le bord de la route et apporter une réponse appropriée à cette dure réalité que tous nos services oeuvrent. Déjà, la SID et le FDH permettent à bon nombre de ménages d’avoir accès à la propriété à travers le système de la location-vente, en proposant des taux préférentiels et des délais de remboursement qui s’étalent sur 15 ou 20 années. L’objectif premier est de ne pas étrangler les souscripteurs. On oublie trop souvent de souligner, à quel point, ces deux organismes participent à réduire la fracture sociale dans notre pays. Bien évidemment les opérations que ces deux opérateurs publics mènent, ne peuvent pas être multipliées à l’infini. Leurs projets immobiliers nécessitent une mobilisation importante de ressources financières puisque le logement est un secteur qui demande beaucoup d’investissements et dont les intrants sont très coûteux. C’est pourquoi, nous devons inventer des solutions et de nouvelles façons de penser la question de l’habitat. La mise en oeuvre d’une politique nationale ambitieuse devra promouvoir un nouveau type de logement. Il nous faudra de plus en plus envisager de construire à la verticale, car nous ne pouvons plus nous permettre le luxe d’étendre la ville de plus en plus loin. Il faut savoir que cette extension linéaire a une incidence très forte sur le coût des infrastructures des réseaux de l’ONEAD et de l’EDD. Il s’agit de ne plus renchérir le coût de viabilisation des parcelles, car c’est ainsi que l’on peut amortir les prix à travers une économie d’échelle. Prenez par exemple le coût d’un mètre linéaire de canalisation d’eau potable, ce prix pourrait être divisé en quatre ménages s’il pouvait desservir quatre appartements à la verticale plutôt qu’un seul !

Pensez-vous que la création récente d’un secrétariat d’État en charge du logement témoigne de la prise de conscience du gouvernement de cette problématique ?
Bien sur, cela illustre parfaitement l’importance qu’attache le chef de l’Etat à cette question et sa volonté de trouver des solutions pour permettre à chaque citoyen d’avoir accès à un logement décent. Nous avons le devoir d’agir bien évidemment pour améliorer l’offre de nouveaux logements et parcelles à travers différents leviers en cours d’étude. Mais également, nous ambitionnons d’engager des programmes d’amélioration et de résorption de l’habitat précaire.

Comment pensez-vous que l’habitat peut interagir sur notre consommation d’énergie ?
Nous pouvons avancer qu’en règle générale, les logements réalisés à Djibouti consomment trop d’énergie alors que des économies considérables peuvent être réalisées en systématisant la pose d’isolants thermiques ou en orientant mieux les pièces. Les défis sont nombreux mais on peut les relever. Nous avons entamé à ce sujet une discussion avec des universitaires. Par ailleurs, nous comptons bientôt démarrer l’élaboration d’un code de la construction et cette question y sera intégrée.

Le fonds de l’Habitat a mené une vaste campagne ces dernières années afin que les propriétaires de logements des quartiers populaires puissent régulariser leur situation en procédant à l’achat de leur parcelle ? Pourquoi cette campagne ? Trois ans après,quelles sont les conclusions que vous en tirez ? Enfin à combien estimez-vous la part de notre population propriétaire de son logement ?

Parmi les missions assignées au fonds de l’Habitat figure la régularisation foncière. La procédure de régularisation foncière dénommée « cession à l’amiable » permet aux détenteurs de titres de propriété ou d’occupation provisoire issus des anciens quartiers et de Balbala de devenir à terme propriétaire légitime de leurs parcelles. Elle permet de ce fait à bon nombre de nos citoyens de sortir de la précarité foncière en devenant titulaire d’un titre foncier définitif. Au fil des années, le gouvernement a entrepris des réformes considérables afin d’assouplir la procédure de la cession à l’amiable. En effet, en 2005, à l’initiative du président de la République, la gestion technico-commerciale de la cession amiable a été transférée au fonds de l’Habitat permettant ainsi d’instaurer un guichet unique pour toute régularisation foncière. La mise en place de ce guichet unique a permis à nos concitoyens d’éviter de passer par plusieurs bureaux pour acquérir leurs parcelles. Par ailleurs, afin d’encourager les détenteurs de permis d’occupation provisoire (POP) à régulariser leurs occupations, toujours à l’initiative du président de la République, les tarifs d’acquisition des terrains ont été revu à la baisse en 2010. Concrètement le prix du mètre carré dans les quartiers situés dans le périmètre d’application de la cession amiable est passé à 800 FDJ/m² au lieu de 2000 FDJ/m² pour les parcelles situées à l’intérieur des quartiers et à 1500 FDJ/m² au lieu de 2500FDJ/m² pour les parcelles sises sur les grands axes de circulation. C’est la raison pour laquelle nous avions programmé une vaste campagne de sensibilisation afin d’informer la population sur l’application de la nouvelle grille tarifaire.
Je constate que quelques années après l’instauration de cette grille, le résultat est relativement satisfaisant puisque l’évolution des demandes de régularisation est passée de 485 en 2009 à 4493 en 2010. Ces chiffres illustrent parfaitement l’engouement suscité auprès de nos concitoyens. Cependant, il nous faut redoubler d’effort en fluidifiant davantage la procédure de la cession à l’amiable. Pour ce faire, le gouvernement a mis en place en septembre dernier une commission nationale chargée de veiller à l’amélioration des performances des services en charge de cette activité. Dorénavant, il leur est fixé un délai d’un mois au maximum pour traiter chaque dossier.

Au vu du nombre d’incendies qui ravagent les maisons des quartiers durant la saison chaude, ne pensez-vous pas qu’il serait plus que nécessaire qu’une loi oblige les Djiboutiens à s’assurer contre les différents dangers qui peuvent s’abattre sur leur habitation ? Les Djiboutiens doivent obligatoirement assurer leur voiture, leurs domiciles auraient-ils moins d’importance aux yeux du gouvernement ?
Il est vrai que durant la saison chaude, et surtout pendant la période du khamsin, les incendies sont fréquents dans plusieurs quartiers de la ville de Djibouti. Ces incendies, souvent de nature accidentelle, ravagent de nombreuses habitations et laissent parfois plusieurs ménages sans abri. C’est un fait, mais je ne peux m’empêcher de penser que la mise en place d’une loi obligeant les Djiboutiens à s’assurer contre les potentiels dangers, aggraverait davantage la situation économique des ménages issus des quartiers pauvres. Il me semble plus approprié que cette action soit volontaire. Cela ne nous empêche pas de sensibiliser les ménages habitant dans les quartiers à forte proportion de logements en matériaux légers à être vigilants. Par ailleurs, je souhaite porter à votre connaissance que le fonds de l’Habitat mène des opérations de distributions de matériaux de construction auprès des ménages victimes d’incendies. A cet effet, 82 ménages de Djebel ont bénéficié du réaménagement de leur quartier avec élargissement des voies à 4m ou 5m, tout en préservant toutes les parcelles existantes afin d’éviter tout déplacement des populations vers d’autres sites. La réalisation des voies internes en pavés, en cours d’achèvement, est supervisée et financée par l’ADDS. Sur d’autres sites, le fonds de l’Habitat est chargé d’aider les propriétaires sinistrés à reconstruire leurs logements en dur en leur allouant des crédit-matériaux, à un taux de 0%, et en leur apportant également l’assistance technique nécessaire lors de la reconstruction. Ces crédit-matériaux ainsi que le coût pour la régularisation foncière seront remboursés par les sinistrés sur une période de dix ans. Cette initiative doit permettre non seulement d’aider les ménages à reconstruire leurs logements détruits par l’incendie mais également de devenir propriétaire définitif de leur logement.

Estimez-vous que le secteur bancaire soutienne suffisamment le développement de l’immobilier ?
Sans doute pas autant que nous aurions pu le souhaiter, même si je dois reconnaître que nous avons enregistré depuis l’arrivée de nouvelles banques commerciales dans notre pays ces dernières années, une embellie du secteur. L’offre des produits financiers pour les crédits immobiliers s’est élargie. A titre d’exemple, 10 milliards en 2012 ont été consacrés à l’immobilier, en nette hausse par rapport aux 9 milliards enregistrés en 2011. Nous sommes bien évidemment satisfaits de cette évolution. Cela dit, l’on constate tout de même que ces crédits à l’immobilier ne profitent qu’à une petite frange de la population, et que par ailleurs, ils sont destinés principalement à la construction de logements de haut standing destiné essentiellement à la location. Pour palier à cette situation, le gouvernement réfléchi aux moyens de démocratiser l’accès aux produits financiers à la grande majorité de nos concitoyens.

De quelle surface constructible disposent ces deux établissements sous votre tutelle pour des projets immobiliers futurs ?
Face à une demande en logement de plus en plus pressante et pour pallier à cette réalité, nous avons avec le soutien sans faille du chef de l’État, pu procéder à la pose de la première pierre des travaux de 540 appartements, première phase d’un vaste programme de 2500 appartements au PK12. Cette première phase est co-financé par la fonds de l’Habitat et la BOA. Ce programme d’envergure est destiné aux ménages à faibles revenus. Par ailleurs, les deux établissements publics que sont la SID et le fonds de l’Habitat, ont des projets immobiliers dont l’exécution est prévue sur la période 2012-2016. Ainsi, chaque établissement public dispose de réserves foncières pour la réalisation de ces projets.

La Société immobilière vend des parcelles de terrain situées à Hodane à 18 000 FD/m2, ne trouvez-vous pas cela incongru, au-delà du fait que cet établissement sous votre tutelle n’a pas vocation à spéculer sur la valeur marchande des parcelles ? N’avez-vous pas l’impression que cette institution publique empiète sur les prérogatives du service des domaines ? N’aurait-il pas été plus pertinent d’aménager des surfaces vertes, ou des aires de jeux pour les jeunes au lieu de procéder à de la spéculation pure ?
Il y a des éléments incorrects dans votre questionnement que je me dois de rectifier. Le prix de vente au m² à Hodane I, n’est pas de 18 000 FDJ/m² mais de 13 000 FDJ/m². Il me faut souligner qu’il s’agit de parcelles viabilisées, donc comportant le remblais, les réseaux d’eaux, d’électricités, etc. Lors de la réalisation de la cité Hodane I, le mode de construction retenu à l’époque ne permettait de construire que sur les parcelles sises sur des terrains totalement plats. Aussi, comme il restait des espaces sur des zones légèrement en pente, la SID a réalisé les remblais nécessaires dans le périmètre de son opération et a mis en vente les lots qui en sont issus. Le prix de vente des parcelles correspond donc aux coûts des travaux de viabilisation. Cela permet à la SID de diversifier son offre mais également d’engranger des fonds pour réaliser des opérations à faibles profits. Enfin, c’est conformément aux statuts de la société, que cette dernière réalise des viabilisations de parcelles qu’elle peut ensuite proposer le cas échéant à la vente. Elle n’empiète donc aucunement sur les prérogatives des services des Domaines. Leurs activités sont complémentaires puisque une fois la vente opérée par la SID, les domaines établissent les titres fonciers aux acquéreurs.

De l’expérience de Hodane I, que tirez-vous comme conclusion sur la mise en place du syndic des copropriétaires ?
Comme vous vous le savez le syndic de copropriété a pour rôle d’assurer la gestion des espaces communs par les résidents d’un même lieu d’habitation. Concernant, les appartements de la cité Hodane I, la gestion de ces espaces est assurée par les services de la SID qui engagent les travaux nécessaires moyennant une cotisation mensuelle des propriétaires de ces appartements. Toutefois d’ici la fin de l’année, la SID transférera la gestion du syndic aux copropriétaires. Les copropriétaires devront alors apprendre à gérer leur patrimoine commun de manière collective, et pour ce faire, un règlement de syndic sera mis à leur disposition. En cas de besoin, la SID sera disponible pour les accompagner dans leurs premiers pas.

Pourquoi les projets de lotissements de la Société immobilière, prennent-ils toujours autant de retard dans les livraisons alors que paradoxalement dans le même temps le nombre de logement programmé, est à la livraison en dessous des estimations de départ ? Aussi comment expliquer que les projets sont si peu ambitieux en volume de logements alors que la demande est pourtant là ?

Il faut bien comprendre que lorsque l’on entreprend la réalisation d’un projet immobilier, il existe un délai incompressible. Il y a un temps dévolu aux études et un second à la réalisation des travaux, et il peut arriver que l’on rencontre en cours de réalisation quelques difficultés techniques. Pour ce qui est du nombre de logement proposé, j’ai déjà souligné que les projets immobiliers demandent des investissements importants, d’autant que dans notre pays les coûts restent élevés. Concernant la cité Hodan II puisque c’est à celle-ci que vous faites allusion, il faut savoir que la SID avait à sa disposition, une enveloppe financière déterminée. Or, lors de la programmation des 1000 logements, les valeurs retenues pour l’estimation du projet étaient celles de l’année où la requête du crédit avait été sollicitée auprès des bailleurs de fonds, alors que l’offre de l’entreprise adjudicataire, est intervenue deux années plus tard. Durant ce laps de temps, les cours mondiaux des matériaux de construction ont connu des hausses considérables qui ont eu un grave impact sur le projet. Il est apparu dès lors impossible de tenir les objectifs initiaux. Il fallu donc s’adapter à cette nouvelle situation, notamment en réduisant le nombre de logements. Enfin pour ce qui concerne la dernière partie de votre question, je peux vous assurer que la volonté du président de la République et de son gouvernement est immense. Toutes les initiatives sont mobilisées pour trouver des ressources pérennes au financement du logement.

Des projets de lotissements sont-ils également prévus pour les régions ? Si oui, où se situeront-ils, et quelle serait leur ampleur ?
Bien entendu, et c’est même une mission prioritaire. Les régions sont concernées par les programmes de logements sociaux. Notre ministère conduit actuellement les études des schémas directeurs des cinq villes régionales. Lesquels schémas ont pour objet de définir les potentialités de développement de chaque ville pour les 15-20 années à venir. Par ailleurs, des projets de construction de logements sociaux pour ces chefs-lieux sont en cours d’étude. L’identification des sites et le nombre de logements par région seront fixés en fonction des besoins estimés.

Enfin dernière question, à votre nomination on a beaucoup entendu dire que vous étiez la personne la plus indiquée pour remplir cette charge, quels sont, selon vous, vos atouts pour mener à bien ce vaste projet de société qui définira dans les grands traits notre capitale demain ?
(Petit sourire…) J’ai travaillé depuis mon retour au pays après mes études au sein des services du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. J’ai appris, auprès des hommes qui ont dirigé ou œuvré dans ce département, beaucoup de ce que je connais sur ce secteur. Je prie Allah pour qu’il m’aide dans l’accomplissement des nouvelles responsabilités que m’a confiée le président de la République. Je sais qu’il attache un grand intérêt à cette problématique du logement et à la mise en place de solutions pérennes. J’ai également conscience de l’attente de nos concitoyens qui aspirent de plus en plus à la propriété, quelle soit immobilière ou foncière. Les défis sont nombreux mais je crois que nous tenons le bon bout de la ficelle. J’ai bon espoir que les premiers effets des différentes mesures entreprises par mon département puissent être visibles sur terrain sous peu.

Propos recueillis par Mahdi A.